CONTRIBUCIONES A PAGAR POR ENAJENACIÓN Y ADQUISICIÓN DE INMUEBLES
19/2/2025
Cuando hay un cambio de propiedad de un inmueble, ya sea por una compraventa, donación, aportación a una sociedad o asociación o una adjudicación, es relevante conocer y determinar los costos que implica este tipo de operaciones para los involucrados.
Costos para el enajenante o persona que transmite la propiedad del bien
El costo más importante puede ser el impuesto sobre la renta que cause este tipo de operaciones, sin embargo, algunas operaciones no pagan este impuesto, como las siguientes:
1.- Enajenación de la casa habitación del contribuyente, siempre que la contraprestación obtenida no exceda de 700,000 unidades de inversión ($5,875,649., UDI 25 febrero 2025 $8.393785), en el supuesto de que el precio o contraprestación exceda del importe antes citado, se pagara el impuesto solamente por la diferencia.
Es importante señalar que el importe exento es por persona o contribuyente, por lo que si la enajenación se efectúa por personas casadas en sociedad conyugal, el importe exento de ISR seria de $11,751,299.
Y en el supuesto de que hubiera varios copropietarios de la casa habitación que se enajena, el importe exento se determina multiplicando la cantidad exenta de ISR por contribuyente de $5,875,649., por el número de copropietarios de la citada casa habitación que se enajena.
Esta exención se aplicaría si en los tres años inmediatos anteriores a la fecha de la citada enajenación, el contribuyente no hubiera enajenado otra casa habitación por la que hubiera aplicado la exención antes señalada.
2.- Las que deriven de la transmisión de bienes inmuebles por causa de muerte o donación.
3.- Los ingresos que provengan de la enajenación de derechos parcelarios, de las parcelas sobre las que se hubiera obtenido el dominio pleno o de los derechos comuneros, siempre y cuando sea la primera transmisión que se efectúe por los ejidatarios o comuneros en los términos de la legislación de la materia, un requisito adicional es que la citada enajenación se efectúe ante fedatario público.
En el supuesto de que la enajenación del inmueble no se considere exenta total o parcialmente, de acuerdo con lo antes señalado, se deberá determinar el impuesto sobre la renta a pagar por el enajenante, de acuerdo con las siguientes consideraciones.
– Si el enajenante es una persona moral o una persona física que realiza actividades empresariales y el inmueble es parte de su activo, deberán calcular la utilidad o perdida fiscal por esta operación y declarar al SAT el importe obtenido como un ingreso (utilidad) o deducción (perdida) para determinar pago provisional y anual de ISR del periodo al que corresponda la citada operación.
En este supuesto, se deberá comprobar ante el fedatario público que elabore la escritura pública correspondiente, que se realizan actividades empresariales, se encuentra inscrito en el SAT y que el inmueble que se enajena forma parte de su activo, para efectos de que dicho fedatario no esté obligado a determinar el ISR que corresponda, ni el impuesto estatal (Chihuahua) por enajenación de inmuebles (en este supuesto no se causa dicho impuesto) y, respecto al impuesto al valor agregado (IVA) lo deberá determinar y en su caso cobrar el enajenante o vendedor al adquirente o comprador.
En este caso, el enajenante deberá expedir un CFDI al adquirente del inmueble, separando el valor que corresponda al terreno (exento de IVA) y el importe que corresponda a las construcciones (IVA al 16% o IVA exento si las construcciones son casa habitación), anotando en dicho CFDI el IVA correspondiente, que deberá ser pagado por el adquirente o comprador al enajenante o vendedor.
– Si el enajenante o vendedor, es persona física y no realiza actividades empresariales o bien el inmueble que enajena no forma parte de su activo afecto a dichas actividades; esta operación se considera esporádica y se deberá determinar el ISR y el impuesto estatal por enajenación de inmuebles que corresponda, determinando una ganancia o pérdida fiscal, restando al precio o contraprestación el valor de adquisición o construcción del inmueble, en su caso las mejoras a dicho inmueble, las contribuciones y honorarios pagados en la adquisición del citado inmueble, las comisiones pagadas por la adquisición y/o enajenación (todos los conceptos anteriores debidamente actualizados); en caso de que el precio o contraprestación sea superior a las deducciones antes señaladas, la diferencia se considera una ganancia que deberá pagar el ISR y el impuesto estatal por enajenación de inmuebles, en caso contrario sería una perdida que no pagaría ISR.
En este supuesto, el fedatario público que elabore la escritura pública por la enajenación del inmueble, está obligado a determinar y enterar bajo su responsabilidad el ISR, el impuesto estatal por enajenación de inmuebles, los derechos de registro y el IVA que corresponda a la citada operación.
Asimismo, en la escritura pública antes mencionada, se deberá incluir un complemento con los datos de la operación y las contribuciones causadas, que será el comprobante fiscal del adquirente o comprador.
Costos para el adquirente o comprador que recibe la propiedad del bien
El adquirente de un inmueble tendrá que pagar:
a).- El impuesto de traslación de dominio estatal que en el estado de Chihuahua es el 2% del valor de la operación o valor de avalúo, el que resulte mayor.
b).- Los honorarios del notario público que elabore la escritura de enajenación del inmueble, más el impuesto al valor agregado correspondiente.
c).- Los derechos por el registro de la escritura en el registro público de la propiedad.
d).- El impuesto sobre la renta por adquisición de bienes, cuando el valor de avalúo del inmueble objeto de la operación, exceda en más de un 10 % al precio o contraprestación pactada. ( pago provisional del 20 % sobre dicho excedente)
e).- El impuesto al valor agregado que corresponda, considerando que el precio del terreno y el precio de las construcciones que sean casa habitación, estarían exentos de este impuesto.
f).- El impuesto predial anual a partir de la adquisición del inmueble.
En el supuesto de que la enajenación incluya construcciones que no sean casa habitación, se deberá pagar el 16 % de impuesto al valor agregado sobre el precio o valor de avalúo (el que resulte mayor) de dichas construcciones.
Es importante mencionar, que si el enajenante es una persona moral o una persona física con actividad empresarial que declara ante el notario público, que el inmueble forma parte de su activo, se le deberá exigir que expida a nombre del adquirente un comprobante fiscal digital (CFDI) donde se separe el valor del terreno (exento de IVA), el valor de las construcciones y el IVA que corresponda a dichas construcciones.
En el supuesto, de que el enajenante sea una persona física que declara ante el notario público no tener actividades empresariales o bien que si tiene dichas actividades, pero que el inmueble que se enajena no forma parte de su activo, el notario público que elabore la escritura pública correspondiente, deberá asentar en dicha escritura un complemento con todos los datos de la operación y en su caso las contribuciones causadas en dicha operación, para efectos de que dicha escritura sea el comprobante fiscal para el adquirente, ya que el enajenante no está obligado a emitir un CFDI por dicha operación.
Otras consideraciones
Una alternativa para personas morales que quieren vender un inmueble que forma parte de su activo, es vender las acciones de dicha persona moral en lugar de vender el inmueble, considerando que pueden disminuir dentro del marco legal las contribuciones que se causarían por dicha transacción.
Se recomienda que las partes en la operación de compra venta o de enajenación y adquisición de inmuebles, antes de acordar el precio o contraprestación, se asesoren con Contadores Públicos actualizados en materia fiscal, ya que en muchas ocasiones las contribuciones a pagar por las partes no están consideradas y, estas deberán de estar determinadas para conocer con exactitud la utilidad o ganancia neta para el enajenante o vendedor después de restar dichas contribuciones y, los costos adicionales por contribuciones y honorarios notariales que deberá pagar el adquirente o comprador.
Autor
Manuel Nevárez Chávez
Febrero 2025